Wohnportfolio verkaufen in Villingen-Schwenningen
Sie halten ein reines Wohnportfolio in Villingen-Schwenningen mit 3 bis 500 Einheiten und planen Konsolidierung, Generationenwechsel oder Re-Allokation in andere Asset-Klassen? Wir kaufen Wohnbestände direkt — Bewertung über Faktor (Kaufpreis/Jahresnettokaltmiete), Marktmieten-Mark-to-Market und Indexierungs-Trajektorie. Asset-deal oder share-deal mit RETT-Blocker.
Marktlogik für Wohnportfolio-Verkäufer in Villingen-Schwenningen
Reine Wohnportfolios in Villingen-Schwenningen unterliegen besonderen regulatorischen Risiken: Mietspiegel-Bindung, Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen, GEG-Pflicht-Modernisierungen, Heizungsgesetz, ESG-Taxonomie. Privatkäufer schätzen das Risiko falsch ein, klassische Maklerei verschleiert es. Wir bewerten transparent: Mietausschöpfungsgrad, CapEx-Backlog, regulatorische Restexposition fließen quantifiziert in den Kaufpreis ein.
Warum wir Ihr Wohnportfolio kaufen — institutioneller Underwriting-Ansatz
- Wohnen ist unsere Kern-Asset-Klasse — Underwriting-Prozess auf Wohnen optimiert, schnellster DD-Durchlauf
- Eigene Mietspiegel-Bewertungs-Datenbank für Mark-to-Market in allen 332 deutschen Städten
- ESG-Underwriting nach EU-Taxonomie, GEG-Pflicht-CapEx quantifiziert ins Angebot eingerechnet
- Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen und Indexierungs-Reserven werden marktgerecht bepreist
- Asset-Management-Plattform mit > 50 Mitarbeitern, sofortige Übernahme der Bewirtschaftung
Eignet sich Ihr Portfolio in Villingen-Schwenningen für unseren Ankauf?
Sieben Indikatoren — wir prüfen vorab strukturneutral und ohne Vorab-Maklergebühr.
- Reines Wohn-MFH oder gemischt-genutzt mit Wohnanteil > 80 %
- 3-500 Einheiten am Standort konzentriert oder in räumlicher Nähe
- Vermietungsstand ≥ 90 % über 24 Monate, dokumentierte Mieterliste mit Indexierungs-Tracking
- Energieausweise vorhanden, Klassen E oder besser bei Mehrheit der Bestandsfläche
- Mietspiegel-Konformität dokumentiert oder in der DD prüfbar
- CapEx-Backlog bekannt — Heizungsmodernisierung, Fassadendämmung, Bad/Küche-Cycles
- Halterstruktur (Privatperson, GmbH, KG) für share-deal-Option transparent
M&A-Prozess für Ihren Portfolio-Verkauf in Villingen-Schwenningen
1. Letter of Intent (LoI) & NDA
Erstkontakt unter Vertraulichkeit. Wir unterzeichnen wechselseitig NDA und legen ein indikatives, nicht-bindendes LoI mit Preiskorridor (Spanne ±5 %) auf Basis von Stammdaten, Mieterliste und Cashflow-Übersicht vor. Zeitfenster: 5-10 Werktage nach Datenvorlage.
2. Due Diligence (Red & Black Book)
Strukturierte Prüfung in Datenraum (M&A-Standard) über 3-6 Wochen: Legal DD (Grundbuch, Erbbaurechte, Dienstbarkeiten), Tax DD (GrEStG-Vorbelastung, share-deal-Sperren), Technical DD (CapEx-Backlog, ESG/Taxonomie), Commercial DD (Marktmiete vs Ist-Miete, Leerstandsquote, WALT).
3. Verbindliches Angebot & SPA-Verhandlung
Nach Abschluss DD legen wir ein bindendes Kaufangebot inkl. Garantie- und Freistellungskatalog vor. SPA-Verhandlung (Asset Purchase Agreement oder Share Purchase Agreement) typischerweise 4-8 Wochen — strittige Punkte: W&I-Versicherung, Gewährleistungsfristen, Caps, Earn-Out-Mechaniken.
4. Signing, Closing & Übergang
Beurkundung beim Notar (asset-deal: Eigentumsumschreibung, share-deal: Gesellschaftsanteilsübertragung). Closing mit Kaufpreiszahlung (Treuhandkonto oder Notaranderkonto), Übergang von Nutzen, Lasten, Rechten und Pflichten zum festgelegten Stichtag. Übergabe der Verwaltungsdaten an unser Asset-Management.
Häufige Fragen — Wohnportfolio verkaufen in Villingen-Schwenningen
Welche Faktoren zahlen Sie aktuell für Wohnportfolios in Villingen-Schwenningen?
Marktstand in Villingen-Schwenningen: Mittlere Lage 20-26x Jahresnettokaltmiete, sehr gute Lage 26-32x, einfache Lage 16-22x. Bei jüngerem Bestand (Baujahr nach 2000) Aufschlag 2-4x, bei sanierungsbedürftigem Altbau Abschlag 4-8x. Genauer Faktor wird in der DD-Phase auf Bauzustand, Mietausschöpfung und Mikrolage kalibriert.
Wie behandeln Sie Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen in Villingen-Schwenningen?
Quantifiziert in der Bewertung: Mietausschöpfungsgrad zur Marktmiete bestimmt das künftige Indexierungspotenzial. In Mietpreisbremse-Gemeinden werden Erhöhungen über § 559 BGB (Modernisierungsumlage) zur Reserve, in Nicht-Bremse-Gemeinden Indexmiete oder § 558 BGB-Anpassung. Kein pauschaler Abschlag, sondern Datenraum-basierte Berechnung.
Was passiert mit Bestandsmieterverhältnissen nach dem Verkauf in Villingen-Schwenningen?
Sie laufen unverändert fort (§ 566 BGB). Mieter erhalten formale Eigentümermitteilung mit neuer Bankverbindung. Wir treten in alle bestehenden Verträge ein — Indexierungsklauseln, Staffelmieten, Sonderkündigungsrechte, Mieterhöhungsverlangen. Bestandsschutz vollumfänglich.
Wie behandeln Sie GEG-Pflicht-Modernisierungen?
Quantifiziert in der Technical DD: Heizungsumstellung gemäß GEG bis 2024/2026/2028 (je nach Heizungsalter), Fassadendämmung bei > 100 m² renovierter Fassade, oberster Geschossdecke. Erforderliche CapEx wird vom Bruttokaufpreis abgezogen. Wir haben eigenes CapEx-Programm für 65 % EE-Anteil bis 2030.
Können Sie auch Wohnportfolios mit aktivem Mietspiegelverstoß in Villingen-Schwenningen kaufen?
Ja. Wir prüfen die Mietverhältnisse einzeln in der DD und berücksichtigen mögliche Mietminderungs- und Rückforderungsrisiken im Kaufpreis. Bei systematischer Überschreitung wird ein Reservierungstopf für Mieter-Klagen-Risiken (typisch 1-3 % des Kaufpreises) als Earn-Out-Mechanik verhandelt.
Andere Portfolio-Typen in Villingen-Schwenningen
Wir kaufen Portfolios in Villingen-Schwenningen unabhängig von der Asset-Klasse — Wohn, Gewerbe, Mixed-Use, Spezialimmobilien.
Wohnportfolio — Nachbarstädte
Wir kaufen Wohnportfolio-Bestände auch in der gesamten Region rund um Villingen-Schwenningen.
Wohnportfolio in Villingen-Schwenningen verkaufen
Indikatives Angebot innerhalb von 7-14 Werktagen nach Datenraum-Zugang. NDA-vertraulich, off-market.